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Estudo Setorial – Imobiliário (11/05/12)

11/05/2012

Introdução:

Conforme antecipado há alguns dias, o blog InvestCerto irá publicar, com regularidade, estudos setoriais. Foi publicado em 03/05 e atualizado em 09/05, o estudo setorial sobre varejo, com foco em venda de roupas e acessórios. Agora, é publicado o estudo sobre o setor imobiliário. Ele é composto por companhias que integram o índice IMOB calculado pela BM&FBovespa; e possui, em sua maioria, ações que são negociadas no índice Bovespa.

Objetivo:

Este estudo tem como objetivo fornecer de maneira simples e direta parâmetros de retorno e comparação entre ações pertencentes ao setor imobiliário. Ele foi realizado com base nos fundamentos de finanças de mercado e das finanças corporativas.

Metodologia:

As tabelas e gráficos foram elaborados com base nos preços de fechamento para as ações em 08/05/12, tendo como referência o retorno esperado de mercado para as ações em comparação com os retornos projetados pelos preços-alvos para essas ações, coletados em várias instituições de mercado. Além disso, foram utilizados como referência uma taxa livre de risco de 8% aa e um prêmio esperado de risco de mercado de -9,44% aa.

Todos os resultados obtidos derivaram da construção de uma proxy para o setor imobiliário, tendo como base as participações relativas das respectivas ações no índice IMOB da BM&FBovespa.

Análise:

Vale observar que o desempenho do IMOB na bolsa tem sido muito ruim nos últimos dois anos – desde 10/05/12 -; fato que condicionou a obtenção de um retorno esperado negativo para o setor (-1,44%) nos próximos 12 meses. Nesse sentido, alguém poderia questionar o racional da utilização de um prêmio de risco de mercado negativo na realização da análise.

A sua utilização se justifica na medida em que a média do retorno passado de um índice de ações pode vir a ser utilizada como estimativa do seu retorno futuro. Além disso, o fato de que esse setor de atividade específico tenha registrado um prêmio de risco negativo, não implica que a carteira de mercado como um todo tenha tido o mesmo desempenho ao longo do  período tomado como referência para a análise.

Entretanto, como se pode observar pelas tabelas e gráficos, a seguir, os retornos baseados nos preços-alvo estimados para as ações que compõem o IMOB são muito elevados. Portanto, o mercado espera uma forte recuperação nos preços dessas ações no futuro.

A divergência apontada fez com que se registrasse uma diferença (delta)  elevada entre os dois tipos de retornos esperados medidos no estudo: o de mercado e o baseado nos preços-alvo das ações listadas. Esse fato implicou que praticamente todas as ações do setor fossem consideradas “baratas” com exceção de apenas três, que estariam “caras”, de acordo com os fundamentos do estudo.

Mesmo que os preços-alvo definidos para a ações estejam “desatualizados”, no sentido de que não tenham sofrido “ajustes” recentes em face de eventuais resultados fracos nos balanços do 1TRI/12, ou mesmo devido ao cenário mais negativo e de volatilidade nas bolsas mundiais, os retornos embutidos nos preços-alvo atuais – na maioria das vezes – são tão expressivos que, algum ajuste marginal negativo de preço-alvo não teria força para mudar a direção da análise.

Pode-se ver abaixo o gráfico de Retornos Comparativos que mostra quais ações estão “caras” e quais ações estão “baratas”, frente ao retorno esperado de mercado, dados os vários betas calculados para elas. Note que as ações acima da “linha azul escura” estão “baratas” e as abaixo da linha, “caras”.

Por meio do gráfico de Retornos Comparativos encontrado abaixo é possível identificar e avaliar a diferença percentual de retorno existente entre as ações estudadas no setor imobiliário.

Conclusão:

Por fim, para concluir a análise, pode-se ver uma tabela resumo com as principais características obtidas por meio do estudo.

Limitações:

É bom lembrar que tanto mudanças nos preços-alvo dessas ações, quanto nos preços negociados para elas no mercado trarão como consequências mudanças nas suas relações comparativas. Dessa forma, será realizado o monitoramento regular do estudo para capturar possíveis modificações entre as ações pertencentes ao setor imobiliário da BM&FBovespa.

Bons negócios!

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